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房企注意:第二批集中供地釋放兩個強信號

2021-09-16 15:42 來源:證券日報 王麗新 作者:     編輯:施梅

  算賬、看地、找合作商、寫報告,上投決會……地產投拓人從來沒想過,如今拿地竟需要如此練會繁雜的“十八般武藝”。9月15日,隨著長沙第二批土地出讓信息出爐,17個城市第二輪集中供地細則落錘,經過延期、暫停和撤回重啟,第二批集中供地終于拉開大幕。

  地產投拓人率先感受到了不同。相比首輪集中供地,他們意識到,買地跟普通人買房越來越像,有資格(需有房地產開發資質)是入場券,亦不乏搖號定歸屬。為了買一塊地找60個馬甲公司參拍,那一套不再玩得轉,投資模型測算公式要重置,風控能力變身房企買地的核心競爭力。

  仔細對比17個城市土地出讓規則公告后,筆者發現,有兩個共同的主流新思路值得細思,這不但改變房企拿地邏輯,亦會強化落實房、地和人聯動機制。

  其一,從源頭降成本,土地溢價率不超過15%或成紅線。在首輪集中供地中,重慶、杭州、廈門等多個城市平均土地溢價率超過20%,其中,重慶高達43%位居榜首。彼時,濱江集團董事長戚金興直言,在杭州拍的地,努力將凈利潤做到1%-2%,這比傳統制造業還低。

  當然,并不是所有城市都是如此“無利可圖”。但總體而言,這與集中供地新政“穩地價”的初衷有出入。于是,中央召開了兩次會議。結果是,“二拍”收官的青島、濟南及天津的成交溢價率均為0%。同時,溢價率15%或成各地參考紅線。

  紅線之外,通過調高底價、競配建等隱性方式抬高地價亦被嚴控。比如北京已將規則細化到每一宗熱門地塊,對政府持有商品住宅產權預設份額均設置不同天花板或區間。這種調控的精細化程度和決心,讓房企掌舵人有所感觸,有的擔心第一輪拿地會“高位站崗”,有的則牟足勁準備重返“二拍”現場。

  畢竟,11年前的春天,北京一天內拍出三個地王,那是過去,不是現在。退一步說,房企已無當初冒險之膽,打好現金流保衛戰妥妥壓倒擴張欲望,F實版理性是,昨日下午,杭州十宗競品質地塊其中九宗無“司”報名,提前鎖定流拍結局。

  其二,對房企購地資金進行穿透式監管,控其來源為自有資金。筆者注意到,相對第一批供地,目前發布集中供地的公告中,都明確嚴控保證金及地價款來源。具體涉及五個“不屬于”:不屬于股東違規提供借款、轉貸、擔;蚱渌嚓P融資便利;不屬于直接或間接使用金融機構各類融資資金;不屬于使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款;不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;不屬于使用參與競買企業控制的非房地產企業融資。

  在筆者看來,這條新規不簡單,這是對開發商的“威懾”。過往,房企依靠多種融資渠道借債,再拿這些錢去搶高價地擴規模。多重資本運作后,有的房企克制沖動理性發展穩健前行,有的則直接陷入債務違約危機,爛尾樓難解套,商票、理財產品一地雞毛,業主、投資者和金融機構均受到不同程度傷害。

  重返生產資料的源頭控制購地資金,一是可以讓過往理性經營的房企分享到好孩子紅利,二是清退有潛在風險的資金入場,引導行業健康前行,這一“控”是提前筑籬笆,將違規資金擋在門外。

  忙著調度資金殺回土拍市場之前,開發商不妨先掂量下“荷包”,萬變不離其宗,不管第二輪集中供地規則如何調整,重回“蓋好房子”的本質,撿回工匠精神,提質增效、靠創新驅動發展,這才是久久為功的不二法則!

文章來源:證券日報 王麗新 責任編輯:     編輯:施梅

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